Montag, 18. Mai 2015

Baukalkulation

Man glaubt gar nicht, was das alles kostet...

Wenn man sich wie wir das erste Mal mit dem Thema Bauen auseinander setzt, muss man schnell lernen, dass es Dinge zu tun gibt, von den wir bisher nicht mal wussten, Dinge, die unglaublich viel Geld verschlucken und viele schöne Dinge, die man plötzlich haben will, ohne dass wir es bisher wussten...

Für all dies gilt es eine saubere Kalkulation aufzustellen. Da dies wenigstens was ist, womit ich mich auskenne, wurde mit Excel schon manche Stunde rumgerechnet, bis das Ganze zu passen scheint. Nun muss noch die Bank mitspielen ;-)

Jedem Bauherren kann ich nur dringend empfehlen eine eigene Excel-Kalkulation aufzubauen und sich nicht zu sehr auf pauschale Angaben aus dem Internet und von Bauträgern zu verlassen. Jedes Grundstück ist anders und aus ein paar Metern Leitung mehr, werden schnell mehrere TEUR Zusatzkosten.
Der Hauspreis ist ja noch am ehesten durch den Bauträger zu erfahren. Hier gilt es aber zu beachten, was im Preis enthalten ist.
Dazu kommen die Baunebenkosten, Gebühren, Inneneinrichtung, Aussenanlagen, Garten,etc.

Ein paar Tipps dazu, was es zu bedenken gilt:

  • Klären, was Grundriss-Änderungen beim Bauträger kosten (manchmal ist das Haus von der Stange günstig, aber individuelle Planung deutlich teurer)
  • Gebühren für Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer einkalkulieren
  • Nebenkosten von mehreren Bauträgern für das spezielle Grundstück errechnen lassen und die Werte vergleichen. So bekommt man ein Gefühl für die wirklichen Kosten.
  • Frühzeitig Bodengutachten machen (vor Werkvertrag). So wisst ihr, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist und was ggf. an Zusatzkosten nötig wird.
  • Eure Extrawünsche rechtzeitig kalkulieren. Bei Elektro und Badausstattung kann man zwar mit dem Bauträger-Standard wohnen, aber Spaß macht es erst mit zusätzlichen Lichtquellen, Steckdosen, etc. Insbesondere das Bad ist schnell deutlich teurer, wenn es der schickere Waschtisch oder die Regendusche sein soll. Hier also gleich Extras großzügig einplanen und sich nicht in die eigene Tasche lügen. Die Kosten kommen! Wir haben mit jeweils ca. 5000€ für Elektro und Bad Extra kalkuliert.
  • Geht mal in einen Holzhandel und Fliesengeschäft und macht Euch ein Bild, welche Preiskategorie an Boden- und Wandbelegen ihr mögt. Diese ist meisten deutlich über dem, was im Vertrag vereinbart ist. Einrechnen!
  • Auch Treppen können schnell teurer werden. Wie soll die Treppe aussehen, welche Belege wollt ihr?
  • Macht Euch klar, was für eine Küche ihr wollt. Wer viel Platz im Neubau hat, will auch gerne eine großzügige Küche. Die wird immer teurer als gedacht. Wir machen da gerade so unsere Erfahrungen, aber dazu mehr an anderer Stelle. Früh mal eine Küche planen lassen!
  • Vergesst nicht, dass man vermutlich auch neue Schränke, Lampen, Gardienen und weitere Einrichtung braucht. Hier kommt auch schnell einiges zusammen.
  • Küche und Einrichtung sollten immer aus dem Eigenkapital finanziert werden, da diese sonst schnell die Zinsen erhöhen (sind nicht Teil des "Beleihungswertes")
  • Auch an Garteneinrichtung, Carport, Terasse, Wegpflasterung etc. denken. Auch hier ausreichend Budget einrechnen, auch wenn dies erst nach Fertigstellung fällig wird.
  • Erst wenn ihr ein Gefühl für die Gesamtkosten des Bau's habt, unterschriebt einen Vertrag!
  • Dann am Ende noch Puffer einplanen, da immer was Unvorhergesehenes passiert.
Ich will hier keine Zahlen unserer Kalkulation reinschreiben, kann Euch auf Anfrage aber gerne unsere Erfahrungswerte nennen.

Unser Bauunternehmen steht - TeFi aus Ellerau

Wir haben unterschrieben! Der Werkvertrag und damit unsere Entscheidung für unser Bauunternehmen steht. Am Ende fühlten wir uns (bisher) dort am besten aufgehoben.

Bis hierhin war's allerdings ein langer Weg. Ende letzten Jahres hatten wir bereits einmal ein Grundstück im Blick und unsere Suche nach einem passenden Bauunternehmen begann, Wie vermutlich die Meisten Bauherren haben wir uns erstmal in Musterhaus-Austellungen und im Internet umgesehen. Dazu kamen persönliche Empfehlungen von Freunden und Bekannten.
Schnell wurde klar, dass viele Bauträger eine unterschiedliche Philosophie vertreten. Eines können sie aber vor allem gut: Sich als Topanbieter verkaufen.
Ich werde nicht das erste Gespräch mit einer Baufirma (Name lassen wir mal. Es ist einer der Größten im Land) vergessen, wo uns im ersten Termin ein Top-Grundstück in Halstenbek vorgestellt wurde, dass ganz schnell weg sein wird und echt günstig ist und super mit ihren Häusern bebaut werden kann. Das Grundstück haben wir noch Monate später in Immonet gesehen. QM-Preis lag jenseits von vielem anderen, was wir danach gesehen haben.

Schnell kam bei uns die Frage auf, was unterscheidet nun die ganzen Bauträger mit ihren Hochglanz-Prospekten und tollen Versprechungen? Wir lernten immer mehr über Fertighäuser, Massivhäuser, Architektenhäuser, Heizungsanlagen, Baumaterialien, Bau-Leistungsbeschreibungen, Optionen...
Ich kann jedem nur empfehlen hier viel Zeit zu investieren und sich kundig zu machen. Sonst landet man bei einem vermeintlich günstigen Anbieter und fragt sich, warum eigentlich am Ende alles soviel teurer wird.
Ok, wir sind auch erst am Anfang, aber ich bin zuversichtlich.

Für uns hat sich Stück für Stück die Entscheidung gefestigt: Es soll ein frei geplantes Massivhaus werden (ok, Holzhaus war zuletzt auch immer noch ein Thema), von einem Bauträger aus der Nähe, der mit verlässlichen Handwerkern aus der Region arbeitet und eine enge Betreuung während des Baus gewährleistet ist (wenige Häuser pro Bauleiter).

Neben einer Bauträger-Lösung haben wir auch den Bau mit einem freien Architekten überlegt. Wie ich finde eine sehr gute Option, wenn man ungewöhnliche Grundrisse oder Baustile plant.
Unsere Entscheidung fiel am Ende doch auf den Bauträger, da wir hier eine höhere Transparenz über die zu erwartenden Kosten hatten und uns die Planung besser gefiel. Aber es war ein knappes Rennen.

Ich will hier nicht über Vor und Nachteile der einzelnen Firmen diskutieren. Wer Interesse an unseren Erfahrungen hat, schreibt uns gerne!

Am Ende also TeFi? Für viele sicher ein eher unbekannter Name. TeFi ist eine recht kleine Baufirma in Ellerau bei Quickborn. Schon beim ersten Gespräch nahm sich Frau Kaniewski viel Zeit für uns und hat mit uns gemeinsam eine erste Grobplanung des Hauses passend zum Grundstück gemacht. Dabei wurden alle Fragen sehr kompetent und gut beantwortet.
Aus der ersten Planung entstand dann eine Kostenkalkulation mit Auflistung sämtlicher Nebenkosten, die deutlich detaillierter war, als bei vielen anderen Baufirmen. In einem zweiten Termin haben wir diese ausführlich erläutert bekommen. Soweit alles sehr gut. Leider war auch der Preis unterm Strich am oberen Ende.
In der Folge hat sich nun das damals verplante Grundstück zerschlagen und wir haben die Planungen zunächst auf Eis gelegt.

Als wir dann unser Grundstück gefunden hatten, haben wir die Planungen wieder aufgenommen. Schnell war klar, dass nur wenig der alten Planung für das neue Grundstück passt. Für TeFi aber kein Problem, quasi neu aufzusetzen und wieder eine individuelle Planung für das Grundstück zu erstellen. Durch viele Gespräche und Besichtigungen wussten wir inzwischen auch besser, was wir wollen. Trotzdem hat sich die Planung bis heute immer weiter entwickelt.
Der Geschäftsführer Herr Fischer war inzwischen auch in unser Haus "eingetaucht" und hatte noch gute Tipps zur Veränderung der Planung.
Am Ende stand dann eine Planung und eine zugehörige Kalkulation.

Der Preis liegt noch immer eher am oberen Ende, verglichen mit dem Wettbewerb. Aber dabei sind auch bereits viele Dinge enthalten, die woanders später noch dazu kommen. Man muss immer aufpassen, Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen. Trotzdem bleibt sicher ein Aufschlag bei TeFi. Wir erhoffen uns aber, diesen durch gute Zusammenarbeit, gute Qualität der Ausführung und möglichst wenig Baustress wieder wettmachen zu können.

Aber wir werden sehen. Erstmal sind wir glücklich mit unserer Entscheidung und freuen uns auf den Baustart.
Zunächst muss aber mal der Bauantrag fertig gestellt werden. Anfang Juli soll es soweit sein.

Sonntag, 10. Mai 2015

Das Grundstück

Da ist es nun, unser Grundstück. Im Moment eine Wiese, auf die man am liebsten Schafe stellen möchte, um das Gras ein wenig kürzer zu halten.
Das gute Stück ist 600qm groß, nach Süd-Westen ausgerichtet und ruhig in einer Wohnstrasse in Rellingen gelegen. Es liegt hinter einem Bestandshaus, dass unsere zukünftigen Nachbarn gerade kräftig renovieren.



Irgendwie noch unvorstellbar, dass hier schon bald unser neues Zuhause steht...